新民晚报“上海时刻”出品
图说：浦东新区金桥镇探索物业服务新机制 新民晚报记者 杨玉红 摄（下同）
一边是物业公司承受着“成本上涨，入不敷出”的压力，一边是居民“物业服务质量不好，凭什么涨价”的质疑，老旧小区陷入物业费、满意度双低恶性循环的现象，在申城并不鲜见。为有效破解这一难题，浦东新区金桥镇积极探索建立“质价相符、优质优价”的住宅物业服务价格机制，努力让区域内的住宅小区形成“按质论价、让群众满意”的物业服务可持续发展良性循环。
服务提质升级 居民百分百付费
位于金桥路3299弄的三桥小区，是建于上世纪九十年代的迷你小区，由两个独立的片区组成。近十年来，小区物业管理费维持0.35元/平方米·月收费标准。为此，原物业公司通过缩减服务人数、降低服务频次等方式压缩运营成本。看着小区的居住环境越来越差，不少居民以拖欠物业费的方式表达不满，这让本就举步维艰的局面，直接陷入了难以为继的状态。2022年6月，原物业公司主动退出小区管理。
为避免小区陷入无人管理状态，2022年7月，金桥镇委托东诚物业管理有限公司（以下简称为“东诚物业”）进入小区，提供物业托管服务。“针对小区的管理乱象，我们实行‘先提质后提价’的工作策略。”东诚物业金桥管理处主任费圣玮介绍，他们推出一套规范化的服务标准，保洁每天打扫楼道并作记录，接受居民监督；物业维修工第一时间响应居民报修电话，应急维修“20分钟内赶到维修现场”；统筹规划小区停车区，积极挖掘围墙外的停车资源，大大缓解了居民的停车难题。
为彻底解决小区物业服务单位选聘问题，金桥镇社建办、房管办指导小区业委会广泛听取业主意见，拟订并反复完善物业服务企业选聘方案，在居民区党支部监督下，组织召开业主大会，经业主表决确定选聘东诚物业为小区提供物业服务。
“小区环境变清爽、整洁了，居民们用实际行动投出了支持票。”三桥小区居民蔡和平自豪地说道，2023年，居民百分百支付了物业费。为使小区物业服务标准保持下去，去年年底，东诚物业向小区业委会提出将物业费调至0.8元/平方米·月，并明确了相应的物业服务标准。“调价方案在业主大会讨论，最终以高票通过。”金桥镇金浦居民区党支部书记顾萌霞补充道。
整改成效明显 调价方案获认可
位于佳林路898弄的张桥小区是建于上世纪九十年代的老旧小区，有动迁房、售后公房和商品房。近年来，随着公司运营成本增加，原物业服务单位只能量入为出，维持最基本的物业服务，小区环境越来越差。张桥小区居民费一敏说：“水泥地面坑坑洼洼，头顶上布满了‘黑色蜘蛛网’，让人感觉很压抑。”
2022年年初，浦东新区将张桥小区纳入美丽家园更新改造项目。但是由于前物业单位的不作为，居民对当时的物业服务能否保持改造后的小区面貌缺乏信心。针对这一情况，居民区党组织充分听取居民意见和建议后，指导小区业委会召开业主大会，选聘了东诚物业为小区提供物业服务。东诚物业进驻管理后，规范了小区停车管理、增加了保洁频次、提供及时维修等服务，获得了居民的充分认可。
今年年初，东诚物业通过对小区开展物业费价格评估，主动向小区业委会提出“调整物业管理费”申请。经过多轮商讨，业委会、东诚物业最终确认将物业管理费调整至0.8元/平方米·月。最终，调价方案获得绝大部分居民的支持。
有了这两个小区物业服务费调整的成功经验，金桥镇对辖区内存在类似问题的小区逐一梳理排摸，一小区一方案，解决小区存在的突出问题，调整物业服务收费标准。目前，金桥镇已有11个老旧小区完成了物业服务费标准调整。物业服务价格理顺了，物业工作人员的热情高了，小区的居住环境也得到改善。这意味着金桥镇探索推进物业服务质价提升、居民群众满意安心的新模式取得了初步成效。
新民晚报记者 杨玉红
